Zápis z jednání shromáždění vlastníků a
Společenství vlastníků – Trnovanská 1320-1330, Teplice, IČO: 254 53 815, se sídlem Trnovanská 1320/47, 415 01 Teplice, zapsané v rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeném Krajským soudem v Ústí nad Labem, oddíl S, vložka 1475
| Den a místo konání: | 26. června 2025 od 17:00 hod, hotel U Panoramy 2959, 415 01 Teplice |
| Přítomni: | dle prezenční listiny |
Program shromáždění:
- Zahájení shromáždění, volba předsedajícího a zapisovatele
- Seznámení se s hospodařením společenství za rok 2024 a schválení účetní závěrky za rok 2024
- Projednání a schválení rozpočtu společenství za rok 2025
- Zpráva ohledně stavu (splácení) bankovního úvěru u Komerční banky
- Informace o novém PENB
- Opravy objektu a fond oprav
- Schválení projektu rekonstrukce zateplení štítových zdí – nabídka fy. Uniwel
- Informace o stavu podání žádosti o dotaci v programu „Nová zelená úsporám“
- Návrh na změnu stanov – rekonstrukce v bytech – navrhuje se vložení nového bodu s) v ustanovení čl. 15, tj. že každý člen společenství je povinen:
„oznámit předem společenství provádění rekonstrukce ve své jednotce a předložit projektovou dokumentaci, pokud se pořizuje, v ostatních případech popis předmětu rekonstrukce a údaj o délce jejího trvání. Při provádění rekonstrukce v bytě je pak povinen dodržet obecně závazné právní předpisy a normy, zejména umístění a rozměru servisních otvorů a náležitého přístupu ke stoupačkám, měřičům energií, vody a plynu. Po skončení rekonstrukce je povinen předložit společenství veškeré revize a další podklady stanovené shromážděním vlastníků.
- Schválení rozsahu předkládané dokumentace po dokončení rekonstrukce bytů
- Schválení navýšení odměny správce
- Schválení navýšení odměny za úklid
- Schválení žádosti o výměnu radiátorů v jednotce č. 1329/6
- Návrh vlastníka jednotky č. 1329/6 na změnu stanov – úprava povinností předsedy SVJ informovat o svolání shromáždění vlastníků v termínu alespoň 60 dní před konáním shromáždění a prodloužení lhůty pro podání písemného návrhu bodů programu nejméně 30 dní před konáním shromáždění
- Návrh vlastníka jednotky č. 1329/6 na stanovení závazného postupu pro vyřizování žádostí o výměnu otopných těles
- Řešení historických dluhů v účetnictví
- Různé
- Ukončení shromáždění vlastníků
Průběh jednání:
- Zahájení shromáždění, volba předsedajícího a zapisovatele
Shromáždění vlastníků zahájil v 17:00 hodin jednatel předsedy společenství JUDr. Vladimír Jašek. Přivítal všechny přítomné a konstatoval, že shromáždění vlastníků je usnášeníschopné, neboť jsou přítomni vlastníci, kteří mají nadpoloviční většinu hlasů.
Předseda společenství dále konstatoval, že v minulých letech byl předsedajícím shromáždění vlastníků volen JUDr. Vladimír Jašek a zapisovatelem paní Petra Rohrbachová. Proto, obdobně jako v minulých letech, navrhuje, aby byla uskutečněna shodná volba orgánů shromáždění i v tomto případě. Dotázal se přítomných vlastníků, zda některý z nich nemá jiný návrh na osobu předsedajícího a zapisovatele. Konstatoval, že nikdo z vlastníků žádný jiný návrh nevznáší.
Předseda společenství následně navrhl, aby bylo hlasováno o návrhu, aby předsedajícím shromáždění byl zvolen JUDr. Vladimír Jašek a zapisovatelem paní Petra Rohrbachová. Poté bylo přistoupeno k hlasování.
Výsledek hlasování:
Pro: schváleno 88005/88699 hlasy
Proti: 694/88699 hlasů (pan Potůček)
Zdržel se hlasování: 0/88699 hlasů
Předseda společenství konstatoval, že návrh byl přijat.
- Seznámení se s hospodařením společenství za rok 2024 a schválení účetní závěrky za rok 2024
Předseda společenství požádal paní Petru Rohrbachovou, aby seznámila přítomné vlastníky s hospodařením společenství za rok 2024 a základními údaji účetní závěrky.
Vlastníci byli seznámeni s výsledkem hospodaření za rok 2024. Ze strany vlastníka Potůčka a Štefanského byla vznesena námitka, že společenství jim svévolně zaslalo nižší částku přeplatku, než která byla uvedena ve vyúčtování služeb. Domnívají se proto, že byli okradeni a že společenství jim svévolně sáhlo na jejich peníze.
Paní Rohrbachová, vysvětlila, že pokud došlo ke sražení další částky, nebylo to svévolně, nýbrž byl ze strany společenství proveden zápočet na existující případné jiné dluhy. V takovém případě jejich vyúčtování přiložen přehled, ze kterého by měl obsah zápočtu vyplývat. Předseda společenství za vlastníky, aby své námitky přednášeli v klidu a zdrželi se užívání formulací jako „okrádání“ apod. pokud byl proveden zápočet, bylo to z toho důvodu, že oni společenstvům něco dlužili. I společenství by mohlo používat výrazy jako „bylo okradeno“, když mu někteří vlastníci neplatí na úkor ostatních, avšak nečiní tak.
V rámci diskuze byl ze strany některých vlastníků položen dotaz, zda jsou dokumenty dostatečně přehledné srozumitelné, pokud jim vlastník nerozumí. Předseda společenství uvedl, že vyskytl-li se problém u dvou bytů z cirka 250, pravděpodobně se nejedná o systémový problém. avšak i přesto zasílané dokumenty z hlediska jejich srozumitelnosti prověří.
Poté bylo přistoupeno k hlasování.
Výsledek hlasování:
Pro: schváleno 88699/88699
Proti: 0/88699
Zdržel se hlasování: 0/88699
Účetní závěrka za rok 2024 tak byla schválena.
- Projednání a schválení rozpočtu společenství za rok 2025
Přítomní vlastníci byli seznámeni s rozpočtem na rok 2025. Na rozdíl od předchozích let, kdy byla realizována ve třech etapách rekonstrukce lodžií, nejsou pro letošní rok plánované zásadní rekonstrukce. Z větších položek se jedná o opravu stoupačkových regulátoru ÚT v technickém podlaží.
Poté bylo přistoupeno k hlasování.
Výsledek hlasování:
Pro: schváleno 88005/88699
Proti: 694/88699 (pan Novotný Libor)
Zdržel se hlasování: 0/88699
- Zpráva ohledně stavu (splácení) bankovního úvěru u Komerční banky
Úvěr u Komerční banky je řádně splácen, aktuální zůstatek úvěru činí ke konci května částku 6.299.650,74 Kč.
- Informace o novém PENB
Předseda společenství informoval vlastníky, že po dokončení rekonstrukce lodžií byl vypracován nový průkaz energetické náročnosti budovy. Jeho výsledek byl pro společenství velmi překvapivý, neboť energetická náročnost se z třídy C změnila sice těsně, ale na třídu A.
- Opravy objektu a fond oprav
V loňském roce byla dokončena výměna rozvaděčů ve všech vchodech. Byly realizovány opravy plynu, jejichž potřeba vyplynula z revizní zprávy pana Cinkla. Byla provedena výměna uzávěrů stoupaček a přívodů vody v odběrných místech, které nejsou v dobrém technickém stavu. Hotovy jsou vchody 1325-1327, pro letošním rok se počítá s dokončením výměny ve vchodech 1320-1324, 1328-1330.
- Schválení projektu rekonstrukce zateplení štítových zdí – nabídka fy. Uniwel
Předseda společenství představil aktualizovanou nabídku společnosti Uniwel na rekonstrukci štítových zdí. Shrnout, že s rekonstrukcí se původně počítalo už v rámci rekonstrukce lodžií, vše společenství na to, než v té době již nemělo dostatek peněz.
K dotazu ohledně možného provedení rekonstrukce letos společnost Uniwel sdělila, že na to již nemá kapacitu. Nabídla však možnost realizace v příštím roce s tím, že garantuje, že případný nárůst ceny nebude vyšší než 3 %.
Společenství dále z důvodu opatrnosti ověřilo u stavebního úřadu, zda pro rekonstrukce nebude zapotřebí stavební povolení. Ačkoliv vycházelo z toho, že nikoliv, protože povolení nebylo třeba ani pro rekonstrukci celé podélné stěny s lodžiemi. Ze strany Stavebního úřadu však bylo sděleno, že stavební povolení bude vyžadovat
Společenství proto nyní zajišťuje potřebnou projektovou dokumentaci.
Protože lze předpokládat, že v čase se bude zvětšovat počet vlastníků bytů a může vzniká problém usnášeníschopnosti shromáždění, předseda navrhuje, aby záměr provedení rekonstrukce štítových zdí byl schválen dopředu.
V rámci následné diskuze se otevřelo téma, zda se má pro tuto zakázku realizovat opět výběrové řízení. Předseda společenství uvedl, že tím nemá problém a schválení záměru může proběhnout tak, že po dokončení projektové dokumentace bude osloveno více firem a provede se výběrové řízení.
S firmou Uniwel společenství nemá žádný zvláštní vztah, pouze velmi dobrou zkušenost t tříleté realizace rekonstrukcí lodžií, kdy byly dodrženy všechny termíny, spolupráce byla bez problémů a kvalitu prací chválil i technický dozor investora.
Následně tedy byla hlasováno návrhu realizovat v roce 2025 rekonstrukci štítových zdí objektu s tím, že po vypracování projektové dokumentace bude provedeno výběrové řízení.
Poté bylo přistoupeno k hlasování.
Výsledek hlasování:
Pro: schváleno 88699/88699
Proti: 0/88699
Zdržel se hlasování: 0/88699
Předsedající shromáždění konstatoval, že návrh byl schválen.
Odešli: manželé Berkovi, manželé Štefanský a Ing. Kýhos – Ověření usnášeníschopnosti shromáždění je usnášeníschopno.
- Informace o stavu podání žádosti o dotaci v programu „Nová zelená úsporám“
Předseda společenství informoval shrnul historické problémy s registrací a pak zejména s dodáním potřebné zprávy ze strany TDI. Ten přestal na několik měsíců zcela komunikovat, posléze požádal o opětovné zaslání podkladů a upřesnění zadání a pak se opět na několik měsíců odmlčel. Následně předseda společenství obdržel od jednatelky společnosti, ve které TDI působí, zprávu, že podklady pro dotace vůbec nezpracovávají. Pro předsedu bylo naprosto nesrozumitelné, proč tato informace nebyla poskytnuta na samém počátku, ale zpětně na tom nemůže nic změnit.
Následovalo období řady měsíců, kdy se společenství snažilo přesvědčit jinou autorizovanou osobou, aby příslušné potvrzení vystavila s tím, že se do toho prostě nikomu nechtělo.
Nakonec podklady vypracoval zpracovatel posudku energetické náročnosti budovy, který se pro účely jeho zpracování podrobně seznámil se stavem nemovitosti před a po rekonstrukci a mohl tedy rozdíly kvalifikovaně potvrdit. Společenství se tak konečně posunulo do fáze, kdy snad bude možné dokončit zpracování celé žádosti o dotaci.
- Návrh na změnu stanov
Předseda společenství vznesl návrh, aby došlo ke změně stanov s tím, že v ustanovení v čl. 15 stanov se vloží nový bod s), kterým se doplní, že každý vlastník je povinen:
„oznámit předem společenství provádění rekonstrukce ve své jednotce a předložit projektovou dokumentaci, pokud se pořizuje, v ostatních případech popis předmětu rekonstrukce a údaj o délce jejího trvání. Při provádění rekonstrukce v bytě je pak povinen dodržet obecně závazné právní předpisy a normy, zejména umístění a rozměru servisních otvorů a náležitého přístupu ke stoupačkám, měřičům energií, vody a plynu. Po skončení rekonstrukce je povinen předložit společenství veškeré revize a další podklady stanovené shromážděním vlastníků.“
Tento návrh reaguje na výsledky revizí, kdy by tak byla zjištěna řada problémů v důsledku provedení rekonstrukcí, kdy jsou, například nedostatečně velké servisní otvory, nebo provedení otvorů přístupu k uzávěrům a stoupačkám je v rozporu s normami.
Následně se rozpoutala diskuze ohledně smyslu a vynutitelnosti tohoto ustanovení i toho, že vlastníci podléhají kontrole stavebního úřadu a nikoliv kontrola společenství.
Předseda společenství vysvětlil, že smyslem a účelem doplnění stanov je zejména určité vylepšení pozice společenství, aby mělo oporu ve stanovách proto, že chce poskytovat některé informace. Předseda si je vědom, že ustanovení není geniální a vše řešící, ale může alespoň trochu přispět k tomu, aby společenství vědělo, co se v domě děje.
Přítomni vlastníci začali diskutovat některé prováděné rekonstrukce, jejich rozsah. V rámci diskuze byli překvapeni, že některé rekonstrukce vyžadují stavební povolení či může být zapotřebí stanovisko statika.
K tomu předseda společenství sdělil, že právě proto by bylo dobré, kdyby vlastníci informovali předem společenství o tom, co chtějí v bytě dělat, protože společenství je kromě jiného může, například zprávy upozornit na to, co je pro takové práce je zapotřebí. Společenství těžko může vlastníka upozornit na to, že pro horizontální drážky panelu pro elektroinstalaci může být něco zapotřebí, když netuší, že to vlastník v rámci rekonstrukce hodlá dělat.
V souvislosti s rekonstrukcí bylo rovněž diskutováno, že by bylo dobré, kdyby oznámení na nástěnkách obsahovalo i nějaké telefonní spojení na vlastníka či stavební firmu, aby bylo v případě jakýchkoliv problémů možné cokoliv řešit, ať již ze strany společenství či dotčených sousedů (viz např. případ poškozené stoupačky).
Poté bylo přistoupeno k hlasování o návrhu na změně stanov
Výsledek hlasování:
Pro: schváleno 88699/88699
Proti: 0/88699
Zdržel se hlasování: 0/88699
Předsedající konstatoval, že změna stanov byla přijata.
- Schválení rozsahu předkládané dokumentace po dokončení rekonstrukce bytů
V souvislosti se schválením předchozího bodu předseda společenství navrhl, aby shromáždění schválilo rozsah dokumentace, kterou by měly vlastníci předkládat po dokončení rekonstrukce jednotek, respektive pravidla, kterými by se měly rekonstrukce řídit.
Přítomni vlastníci byli seznámeni s obsahem dokumentu.
Poté bylo přistoupeno k hlasování
Výsledek hlasování:
Pro: schváleno 83147/86617
Proti: 2776/86617
Zdržel se hlasování: 694/86617
Předsedající konstatoval, že návrh byl přijat.
Schválený dokument bude tvořit přílohu zápisu ze shromáždění a bude uveřejněn na internetových stránkách společenství.
- Schválení navýšení odměny správce
Byl vznesen návrh, aby odměna správce objektu byla navýšena ze stávajících 130 Kč za byt na 160 Kč na byt
Poté bylo přistoupeno k hlasování
Výsledek hlasování:
Pro: schváleno 85923/85923
Proti: 0/85923
Zdržel se hlasování: 0/85923
Předsedající konstatoval, že návrh byl přijat.
- Schválení navýšení odměny za úklid
Byl vznesen návrh, aby odměna za úklid byla navýšena ze stávajících 130 Kč za byt na 160 Kč na byt.
Poté bylo přistoupeno k hlasování
Výsledek hlasování:
Pro: schváleno 85923/85923
Proti: 0/85923/85923
Zdržel se hlasování: 0/85923
Předseda společenství konstatoval, že návrh byl přijat.
- Schválení žádosti o výměnu radiátorů v jednotce č. 1329/6
Přítomni vlastníci byli seznámeni s obsahem návrhu, jehož celé znění tvoří přílohu tohoto zápisu.
Mezi dotčeným vlastníkem, předsedou společenství a členy kontrolní komise se rozpoutala diskuze o důvodech vzniku dané situace. Nakonec bylo dohodnuto, že vlastní zašle e-mailem předsedovi společenství projekt výměny radiátorů a společenství se jeho žádostí bude ihned dále zabývat.
Následně přistoupeno k hlasování o návrhu vlastníka:
Výsledek hlasování:
Pro: 12898/85923
Proti: 0/85923
Zdržel se hlasování: 73025/85923
Předsedající konstatoval, že návrh nebyl přijat.
- Návrh vlastníka jednotky č. 1329/6 na změnu stanov – úprava povinností předsedy SVJ informovat o svolání shromáždění vlastníků v termínu alespoň 60 dní před konáním shromáždění a prodloužení lhůty pro podání písemného návrhu bodů programu nejméně 30 dní před konáním shromáždění
Byl přednesen návrh vlastníka na změnu stanov, jehož přesné znění je zachyceno v příloze tohoto zápisu.
Předseda společenství, konstatoval, že návrhy podnětný, protože v minulých letech nebyly návrhy na doplnění pořadu jednání vznášeny a přesný obsah příslušného ustanovení stanov tak vlastně nebyl vůbec řešen. Je proto dobře, že toto téma bylo otevřeno.
Nicméně navrhovaná lhůta 60 dnů předem poměrně dlouhá. Shromáždění společenství se zpravidla koná v druhé polovině června kalendářního roku a předsedu a kontrolní komisí je připravováno někdy v druhé půlce května, poté, co je k dispozici vyúčtování služeb. Z tohoto důvodu je navrhovaná lhůta 60 dnů předem neprakticky dlouhá.
Vlastník Tsjechie Property Investment s.r.o. proto vznesl protinávrh k tomuto bodu pořadu jednání, a to aby příslušné ustanovení stanov bylo změněno v duchu zákonné úpravy v občanském zákoníku, a sice následovně:
„Pokud o to před rozesláním pozvánky na shromáždění požádají vlastníci jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dva z nich, zařadí statutární orgán na pořad shromáždění jimi určenou záležitost za předpokladu, že k takové záležitosti je navrženo usnesení nebo je její zařazení odůvodněno.“
Následně přistoupeno k hlasování. Podle stanov společenství se hlasuje nejprve o protinávrhu k bodu jednání, bylo proto nejprve hlasováno o shora uvedeném protinávrhu vlastníka Tsjechie Property Investment s.r.o.
Výsledek hlasování:
Pro: schváleno 85923/85923
Proti: 0/85923
Zdržel se hlasování: 0/85923
Předsedající konstatoval, že návrh byl přijat. Tím byl tento bod pořadu jednání vyčerpán.
- Návrh vlastníka jednotky č. 1329/6 na stanovení závazného postupu pro vyřizování žádostí o výměnu otopných těles
Přítomni vlastníci byli seznámeni s přesným zněním návrhu, které tvoří přílohu tohoto zápisu.
Po krátké diskuzi přistoupeno k hlasování o návrhu
Výsledek hlasování:
Pro: 3470/85923
Proti: 81759/85923
Zdržel se hlasování: 694/85923
Předsedající konstatoval, že návrh nebyl přijat.
- Řešení historických dluhů v účetnictví
Předseda společenství a paní Rohrbachová vysvětlili, že v účetnictví společenství zůstalo historicky „viset“ několik položek, které navrhují odepsán. Jedná se například o nevymahatelný dluh vůči panu Zralíkovi, historické nedoplatky ve věci Coprosys nebo dokonce ještě některé položky z doby Glaverbelu.
Navrhují proto tyto staré pohledávky odepsat.
Po krátké diskuzi přistoupeno k hlasování o návrhu
Výsledek hlasování:
Pro: schváleno 85923/85923
Proti: 0/85923
Zdržel se hlasování: 0/85923
Předseda společenství konstatoval, že návrh byl přijat.
- Různé
V rámci bodu jsme byly ještě krátce diskutovány některé záležitosti spojené s provozem domu a užívání jednotek, například kouření na balkonech, stav cesty za domem apod.
- Ukončení shromáždění vlastníků
Po vyčerpání všech bodů bylo shromáždění ukončeno v 19:27 hod.
V Praze, dne 28. června 2025
______________________________ ______________________________
JUDr. Vladimír Jašek, Ph.D., LL.M. Petra Rohrbachová
předsedající zapisovatel
Zápis ke stažení zde
Příloha – pokyny pro rekonstrukce bytů